「誰も住んでいない実家や空き家があるけれど、更地にすると税金が上がるから放置している」
そんな経験はありませんか？
実は、２０２３年１２月に施行された「改正空き家対策特別措置法」により、放置された空き家の税優遇（住宅用地の特例）が除外されるリスクが大幅に高まりました。
そのままにしておくと、土地の固定資産税が実質最大6倍に跳ね上がってしまう可能性があります。本記事では、特例解除の仕組みから、増税を防ぐために所有者が今すぐ取るべき具体的な対策まで分かりやすく解説します。
住宅用地の特例とは？（なぜ空き家でも税金が安かったのか）
これまで、住宅が建っている土地（住宅用地）には、固定資産税・都市計画税の大幅な軽減措置が適用されていました。
- 小規模住宅用地（２００㎡以下の部分）： 固定資産税評価額を １／６ に減額
- 一般住宅用地（２００㎡を超える部分）： 固定資産税評価額を １／３ に減額
この特例があるため、「建物を取り壊して更地にすると税金が上がってしまう」という理由から、使われていない空き家が全国で放置される一因となっていました。
改正法で何が変わった？増税対象が「管理不全空家」へ拡大
これまでは、倒壊の危険が極めて高い「特定空家」に指定され、行政から指導・勧告を受けた場合のみ特例が解除されていました。
しかし、法改正により「放置すれば特定空家になる恐れがある空き家（＝管理不全空家）」も対象に加わりました。
改正前後の比較
| 項目 | 改正前 | 改正後（現在） |
| 特例解除の対象 | 特定空家（倒壊の危険性など極めて危険な状態） | 特定空家 ＋ 管理不全空家（放置された状態） |
| 行政指定の基準 | 危険度が限界に達した状態 | 屋根・外壁の痛み、草木の繁茂、窓ガラス割れ等がある状態 |
| 増税のタイミング | 行政からの「勧告」で特例除外 | 行政からの「勧告」で特例除外（土地の固定資産税が最大６倍） |
「まだ倒壊しそうにないから大丈夫」と思って管理を怠っていると、早い段階で「管理不全空家」と判定され、自治体からの指導・勧告を経て税金が跳ね上がってしまうことになります。
自宅や実家が「管理不全空家」に指定されないための基準
自治体によって詳細な基準は異なりますが、一般的に以下のような状態が続くと「管理不全空家」として警告・指定を受けるリスクが高まります。
１．建物の破損・老朽化： 瓦や屋根材の飛散、外壁のひび割れ・剥がれ、窓ガラスの割れ
２．衛生面・環境の悪化： 雑草や庭木が敷地外・隣家に伸び放題、害虫・害獣の発生、ゴミの放置
３．防犯上の懸念： 施錠が不十分で不審者が侵入しやすい状態
放置空き家を所有している人が取るべき３つの選択肢
増税通知が届いてから焦らないためにも、早めの判断と行動が必要です。
１. 適切な管理を継続する
定期的に通風・通水・清掃・草刈りを行い、建物のコンディションを保ちます。遠方に住んでいて頻繁に通えない場合は、専門の「空き家管理サービス」を利用するのも有効な手です。
２. 売却・譲渡する
将来的に使う見込みがない場合は、現況のまま（または解体して更地にして）売却を検討します。 一定の要件を満たせば、相続した空き家を売却した際の譲渡所得から最高３，０００万円まで控除できる「空き家の３，０００万円特別控除」などの節税特例が使える場合もあります。
３. リノベーション・利活用する
リフォームを行って賃貸物件として活用する、あるいは地域の事業者に貸し出すなど、負動産を「収益を生む資産」に変える方法です。
４．住宅用地の特例適用のありなし
住宅用地の特例のありなしで固定資産税額がどのくらい変わるのかを計算してみましょう。計算は、「土地の評価額（価格）」に「軽減率（特例率）」を掛けて課税標準額を算出し、そこに「税率（標準１．４%）」を掛けるという流れで行います。
１．基本となる計算式
土地の固定資産税は以下の式で計算します。
固定資産税額＝課税標準額×１．４％
住宅用地の特例は、この「課税標準額」を大幅に減らす仕組みです。
２．特例による軽減率と分類
敷地の面積によって、減額される割合が異なります。
（建物の床面積の１０倍までの敷地面積が対象となります。）
例：敷地１０００㎡、延床面積５０㎡の場合
５０㎡×１０＝５００㎡ １０００㎡のうち５００㎡が対象
※都市計画税（最高０．３％）が課税される地域の場合の特例率です。
３．具体的な計算例
敷地面積４００㎡、土地の評価額 ４，０００万円 の場合で計算してみます。（標準税率 １．４％）
①面積を「２００㎡以下」と「２００㎡超」に分ける
- 小規模住宅用地部分： ２００㎡（評価額 ２，０００万円相当）
- 一般住宅用地部分： ２００㎡（評価額２，０００万円相当）
②特例を適用して課税標準額を計算する
- 小規模住宅用地： ２，０００万円×１／６＝３，３３３，３３３円
- 一般住宅用地： ２，０００万円×１／３＝６，６６６，６６６円
- 合 計（課税標準額）： ９，９９９，９９９円
③税率（１．４％）を掛ける
固定資産税額＝９，９９９，９９９円×１．４％≒１４０，０００円
【比較】もし特例が適用されない場合（更地や放置空き家）
評価額 ４，０００万円×１．４％＝５６０，０００円
特例の適用により、年間の税額が約４２０，０００円安くなっています。
４．計算時の重要ポイント
①集合住宅（アパート等）の２００㎡枠
アパートやマンションなどの場合、「２００㎡ × 戸数」までが小規模住宅用地１／６となります。
例：６戸のアパートなら２００㎡×６戸＝１，２００㎡まで全額１／６が適用。
②店舗併用住宅（店舗兼住宅）の場合
建物全体の床面積のうち「居住部分の割合」に応じて、特例が適用される土地の面積率が変わります。
- 居住部分が１／２以上： 敷地全体に特例適用
- 居住部分が１／４ 以上１／２未満： 敷地の５０％に特例適用
- 居住部分が１／４未満： 特例の適用なし
４．建物（家屋）自体の最低要件
土地の特例を受けるには、その上にある建物が固定資産税上の「家屋（住宅）」として認められる必要があります。
・屋根および三方以上の外壁があること（外気を遮断できる構造）
・土地に定着していること（基礎等で固定されている）
・居住目的（生活空間）として使用可能であること
※物置やガレージ、簡易トレーラーハウスなど「住居」として認められない建造物の土地には特例は適用されません。